Inspecties, onderhoud en beheer
Veiligheidsinspecties woningen
Sinds de liberalisering van de energiemarkt in 2004 zijn de energiebedrijven gestopt met het controleren van de veiligheid van de gas-, water- en elektrische installaties in woningen. Als een huis leeg kwam te staan inspecteerden de energiebedrijven de woning voordat een nieuwe bewoner er in trok. Wanneer de installatie niet voldeed, werd de eigenaar verzocht de gebreken op te lossen anders werd de installatie niet aangesloten. Door de privatisering is deze controle weggevallen en is de kwaliteit en daarmee de veiligheid van met name de gas- en elektrische installaties in woningen achteruit gegaan. Tevens is het gebruik van elektriciteit de afgelopen jaren flink toegenomen, wat een hogere belasting van het elektriciteitsnet veroorzaakt.
Woningverhuurders zijn verantwoordelijk voor de veiligheid in woningen. Hierdoor is het niet verwonderlijk dat steeds meer professionele woningbeheerders de veiligheid van de installaties van hun huurwoningen (periodiek) laten controleren. Nieman-Valk Technisch Adviesbureau geeft invulling aan deze vraag door keuringen uit te voeren gebaseerd op de NTA (Nederlandse Technische Afspraak) 8025. De NTA 8025 beschrijft een methodiek waarmee bepaald kan worden of de bestaande installaties en voorzieningen van gas, elektra en water in een woning voldoen aan het maatschappelijk gewenste veiligheidsniveau.
Bij het uitvoeren van veiligheidsinspecties gebaseerd op de NTA 8025 ligt de nadruk op de visuele controle van zowel de installaties als de voorzieningen (niet vast aangesloten apparatuur). Daarnaast worden de elektriciteit- en gasinstallatie doorgemeten met professionele meetapparatuur. Bij de controle van de waterinstallatie wordt gelet op eventueel aanwezige legionellarisco’s.
Nieman- Valk Technisch Adviesbureau heeft ruime ervaring op gebied van veiligheidsinspecties. Als de inspecties zijn uitgevoerd wordt een rapportage opgesteld verduidelijkt met foto’s. De hoofdopzet van de rapportage bestaat uit:
- Bevindingen van de gas-, elektra- en waterinstallatie;
- Bij constatering van gebreken, zullen deze worden omschreven (waar mogelijk met een indeling in structurele en incidentele gebreken), inclusief hersteladvies en kostenraming;
- conclusie en advies.
Bij constatering van ernstige gebreken, die direct of op korte termijn opgelost moeten worden, wordt direct melding gemaakt aan de opdrachtgever.
Als het om grotere woongebouwen gaat hanteren wij een steekproef van 10% van de woningen om een goed beeld te krijgen. Daarbij wordt zoveel mogelijk rekening gehouden met een representatief beeld van de verschillende type woningen die voorkomen.
Iedereen heeft recht op een veilige woning. Nieman-Valk Technisch Adviesbureau helpt u daarbij!
Visie op onderhoud installaties
Gebouwgebonden technische installaties zullen gedurende het gebruik teruglopen in kwaliteit en meer energie gaan gebruiken. De functie van de gebouwgebonden installaties is het realiseren van een veilige, betrouwbare, gezonde en comfortabele omgeving voor de gebruikers. Planmatig onderhoud is derhalve noodzakelijk om de installaties in een dusdanige technische staat te houden die de gebruiker of eigenaar stelt aan het functioneren van de installaties. Deze technische staat is vast te leggen met behulp van prestatie- eisen, zoals het vastleggen van de ruimtecondities die gehaald moeten kunnen worden en het aantal toelaatbare storingen in een bepaalde tijdsperiode. Het opstellen van een onderhoudsplanning is dus altijd maatwerk, gericht op risicobeperking van storingen dat passend /toelaatbaar is bij de gestelde prestatie-eisen.
Onderhoud aan installaties is onder te verdelen in preventief onderhoud en correctief onderhoud. Preventief onderhoud wordt volgens een vastgesteld schema uitgevoerd en is gericht op het voorkomen van storingen en het bewerkstelligen van de beoogde technische levensduur van de installaties. Hiertoe behoren ook de wettelijk verplichte keuringen en inspecties.
Correctief onderhoud is onderhoud dat verricht wordt als er ad hoc een geconstateerd gebrek wordt verholpen.
De totale onderhoudskosten is de som van preventief en correctief onderhoud. Te weinig preventief onderhoud kan leiden tot een toename van correctief onderhoud. Naast de onwenselijke toename van risico’s op storingen (uitval of onjuiste werking van de installatie), komen de kosten op een onverwacht moment en kunnen hoog uitvallen, zeker als er ook sprake is van vervolgschade. Als er teveel preventief onderhoud wordt uitgevoerd, leidt dit ook tot hoge kosten, doordat er onderhoud uitgevoerd wordt dat niet noodzakelijk is.
Het is dus van belang de juiste verhouding te vinden tussen preventief en correctief onderhoud, waarmee de risico’s van storingen wordt afgedekt die passend zijn bij de prestatie-eisen van de betreffende gebouwfunctie. Een (meerjaren)onderhoudsplanning moet erop gericht zijn om de beoogde technische levensduur te halen met acceptabele onderhoudskosten. De technische levensduur van de installatie is voorbij als de prestatie-eisen niet meer gehaald kunnen worden met een redelijke frequentie van onderhoud.
De meeste onderhoudscontracten die worden afgesloten omvatten uitsluitend preventief onderhoud. Nieman-Valk Technisch Adviesbureau is van mening dat in de onderhoudscontracten ook het correctief onderhoud opgenomen moet zijn. Daarnaast mag je verwachten van een goed onderhoudsbedrijf dat zij ook een proactieve werkhouding nastreven en ook kijken naar zaken als:
- Een juiste inregeling van de installaties.
- Verminderde kwaliteit van onderdelen, waardoor op korte termijn risico’s op storingen zijn te verwachten.
- De proactieve werkhouding kan worden gekoppeld aan een bonus/malus regeling.
Vaak wordt de naleving van de afspraken in een onderhoudscontract niet of onvoldoende gecontroleerd. Wij adviseren dan ook, dat naast het verplicht stellen van een uitgebreide registratie van de uitgevoerde werkzaamheden, steekproefsgewijs het naleven van de afspraken in het onderhoudscontract te controleren. Met andere woorden het periodiek uitvoeren van kwaliteitsmetingen en deze te toetsen aan het overeengekomen kwaliteitsniveau. Met deze kwaliteitsmonitoring is het mogelijk het onderhoudscontract te koppelen aan een bonus-/malussysteem.
- Deel dit artikel via:
Share on Linkedin- Tweet about it
- Subscribe to the comments on this post
- Print for later
- Tell a friend
