Het transformeren van kantoren naar woningen is een optimalisatieopgave. Enerzijds wensen de ontwikkelaar en de gemeente om een kwalitatief gebouw te realiseren, dat voldoet aan de wensen van de eindgebruiker. Tegelijkertijd brengt het werken binnen de kaders van een bestaand gebouw technische en financiële beperkingen met zich mee.
Kantoortransformatie
Bij een transformatie van een kantoor naar woningen vormt het werken binnen de kaders van een bestaand gebouw een grote uitdaging. Belangrijk is een goede samenwerking tussen de betrokken partijen zodat de opgave integraal benaderd wordt. Om samen te komen tot een optimaal resultaat. Voor de aanvraag van een omgevingsvergunning bij het project ‘Wattbaan 27’ in Nieuwegein moest de aanvrager onderbouwen hoe hij in het gebouw aan onderwerpen als ‘woonkwaliteit’, ‘geluidswering van de gevel’ en ‘energie en duurzaamheid’ invulling geeft. Vanuit deze basis benadert de gemeente een transformatieopgave.
Gemeente Nieuwegein werkt met een planologisch onderzoekskader waar deze onderwerpen worden beoordeeld. Nieman hielp projectontwikkelaar Arthur Armstrong en D&M architecten met het aantonen van de onderwerpsaspecten. In de wijk Plettenburg in Nieuwegein is Nieman samen met deze twee partijen bezig met de transformatie van een kantoorgebouw naar 77 zelfstandige huurappartementen met balkon of terras en een eigen parkeerplaats. Projectontwikkelaar ArthurArmstrong heeft dit ontwikkeld en het ontwerp komt van D&M Architecten en adviseurs. Nieman adviseerde op het gebied van bouwregelgeving, geluidwering en energie- en duurzaamheid.
 |
 |
 |
 |
Afbeeldingen ArthurArmstrong
Energie en duurzaamheid
Hergebruik van een bestaand gebouw past op zichzelf al binnen de circulaire economie. Tegelijkertijd investeerden we in het optimaliseren van de duurzaamheid, door vraagbeperking en comfortverhoging te combineren. Zo is de thermische schil geüpgraded tot op het nieuwbouwniveau van Bouwbesluit 2012. Daarnaast is een ventilatiesysteem met CO2-sturing toegepast en beschikt het dak over zonnepanelen waarvan de opbrengst met een stroomverdeler per appartement geregeld kan worden. Er is een traditioneel verwarmingssysteem toegepast met cv-ketels. Voor het volgende project – het naastgelegen Wattbaan 31 – wordt onderzocht of we kunnen voorzien in een gemeenschappelijk verwarmingssysteem. Het idee is dat dit de voeding krijgt van bestaande cv-ketels van het kantoorgebouw, waarbij ook de mogelijkheid wordt bezien om dit gebouw in de toekomst aan te sluiten op stadsverwarming. Met de Energie-index (EI) maken we de energieprestatie inzichtelijk. Deze ligt voor de meeste woningen < 0,6 en voor een aantal woningen < 0,8. Dit komt voor de woning neer op een energielabel van A++ resp. A+.
Geluidswering van de gevel
De tweede uitdaging was de geluidswering. Zoals vaker bij kantoorgebouwen staat het pand dicht bij een drukke verkeersweg. Daarnaast is er sprake van een geluidsbelasting die hoger is dan de maximale ontheffingswaarde volgens de Wet Geluidshinder. In dit project hebben we een creatieve oplossing toegepast, door balkons te realiseren die zodanig zijn afgeschermd dat de invallende geluidsbelasting op de achterliggende gevels voldoende wordt verlaagd. De mate van afscherming is op de locatie bepaald met een geluidsmeting met een speciaal daarvoor gemaakt Mock-up-balkon. Op deze manier is de geluidswering in de praktijk getest.
Vervolgens zijn in de gevel zodanige geluidswerende maatregelen toegepast dat het geluidsniveau in de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012. Dit komt neer op minder dan 33 decibel. Voor de gevelopeningen zonder balkons pasten we partiële geluidsschermen van Metaglas toe. Deze schermen ook de achterliggende gevel af. In de afgeschermde gevels zijn te openen delen en (geluidswerende) ventilatieroosters toegepast. Dit zorgt voor goede ventilatie van de achterliggende ruimten.
Samen tot optimaal resultaat komen
In een transformatieopgave vormt het werken binnen de kaders van een bestaand gebouw een grote uitdaging. Daarin heeft de gemeente zelf ook een belang, namelijk het terugdringen van het aantal leegstaande kantoren. Regelmatig overleg met de gemeente in de ontwerpfase van het traject is belangrijk om met elkaar te komen tot een optimaal resultaat.
Ook is het noodzakelijk om tijdens de werkvoorbereiding en uitvoering te bewaken dat uitgangspunten die we samen in de ontwerpfase hebben afgesproken ook daadwerkelijk worden gerealiseerd. Dit vraagt een zorgvuldige overdracht van de randvoorwaarden vanuit de ontwerpfase naar de uitvoerende partijen. Nieman draagt hier met haar kennis en ervaring aan bij.
Dit artikel is geschreven door Johan van der Graaf voor Duurzaam Gebouwd januari 2018
Lees ook
Het artikel ‘Verbouw conform Bouwbesluit 2012: effecten nog niet gemeten’ gepubliceerd in Bouwkwaliteit in de praktijk 03-2018